Huurovereenkomst bedrijfsruimte: wat te doen bij faillissement huurder?

Stel u verhuurt een bedrijfsruimte en de huurder gaat tijdens de looptijd van de huurovereenkomst failliet, biedt de huurovereenkomst dan voldoende waarborg dat u de resterende huur zult ontvangen?

De curator kan bij faillissement de huurovereenkomst op grond van artikel 39 Fw (Faillissementswet) opzeggen, met een opzegtermijn van drie maanden vanaf datum faillissement. De verschuldigde huur over de drie maanden vanaf datum faillissement zijn dan een boedelschuld. Verhuurder loopt alle verdere huur tot aan de oorspronkelijke einddatum van het huurcontract mis.

In veel huurcontracten is daarom een beding opgenomen, waarin staat dat de verhuurder recht heeft op schadevergoeding indien het huurcontract tussentijds wordt beëindigd in geval van faillissement. De schadevergoeding ziet met name op zogenaamde “leegstandschade” waarbij verhuurder de huur voor de resterende looptijd van het contract, vergoed wil zien. Tot waarborg van die schadevergoeding verstrekt huurder een bankgarantie.

Is zo’n beding voldoende? Een recente uitspraak van de Hoge Raad ⁽¹⁾  is van belang. Verhuurder had met huurder een huurovereenkomst voor de duur van vijf jaar afgesloten. In de huurovereenkomst was bedongen dat huurder gehouden is alle schade aan verhuurder te vergoeden indien huurder failliet gaat ⁽²⁾. De schade ziet voornamelijk op de “leegstandschade”.

Dat wil zeggen: alle huur die verhuurder mist gedurende de oorspronkelijke looptijd van het huurcontract. Als waarborg heeft huurder een bankgarantie afgegeven waarbij de bank zich garant stelt een schadebedrag te voldoen indien huurder dit nalaat.

Na een jaar gaat huurder failliet. De curator beëindigt de huurovereenkomst op grond van artikel 39 Fw. De bank betaalt de leegstandschade aan verhuurder op grond van de bankgarantie. Dit bedrag vordert de curator terug van verhuurder. De Hoge Raad oordeelt dat de curator recht heeft op terugvordering van de leegstandschade omdat het niet de bedoeling is dat verhuurder naast de boedelschuld van drie maanden ook nog een recht op schadevergoeding heeft..

Hoge Raad oordeelt daarnaast dat onderscheid moet worden gemaakt tussen de opzegging op grond van artikel 39 Fw en een tussentijdse ontbinding door de verhuurder op grond van een contractueel beding. In het eerste geval is geen schadevergoeding mogelijk. In het laatste geval wel, mits de verhuurder de huurovereenkomst eerder ontbindt dan dat de curator de overeenkomst opzegt.

Hoe voorkomt u dat u schadevergoeding misloopt?

In de huurovereenkomst neemt u het volgende op:
- verhuurder heeft het recht op tussentijdse ontbinding bij faillissement van huurder;
- verhuurder heeft als hij ontbindt recht op schadevergoeding, waaronder de leegstandschade;
- huurder verstrekt een bankgarantie tot waarborg dat de leegstandschade wordt voldaan.

Let op: zodra het faillissement is uitgesproken moet u de huurovereenkomst direct ontbinden. Als de curator u namelijk voor is, dan is de huurovereenkomst niet door verhuurder ontbonden, waardoor de aanspraak op schadevergoeding vervalt.

Wilt u 100% zekerheid? Vraag dan een voorschot voor alle huur. Artikel 39 Fw bepaalt dat bij vooruitbetaalde huur de huurovereenkomst pas kan worden opgezegd tegen de dag waarop de termijn waarvoor is vooruitbetaald is geëindigd.

Indien u niet zeker weet of uw huurovereenkomst u voldoende waarborg geeft in geval van het faillissement van de huurder, dan kunt u uw huurovereenkomst uiteraard door ons laten controleren. Neemt u in dat geval contact op met ondergetekende of met Guido Dietz. 
 

1) Zie HR 14 januari 2011, LJN: BO3534

2) Indien huurder in surseance van betaling verkeert is artikel 238 Fw is van toepassing . Artikel 238 FW biedt de sursiet de mogelijkheid om de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen. De gevolgen voor verhuurder zijn hetzelfde als bij opzegging door de curator op grond van artikel 39 Fw.