Algemeen
Nederland is een land met een zeer hoge bevolkingsdichtheid. In Nederland is ruimte schaars en (mede) daarom is waarbij voor tal van activiteiten (milieu-)vergunningen, vrijstellingen en/of ontheffingen vereist zijn. Vaak komt daar meer bij kijken dan men op het eerste gezicht zou verwachten. Voor de realisatie van een uitbouw van een bedrijfspand is al gauw naast een bouwvergunning tevens een wijziging of (binnenplanse) ontheffing van het bestemmingsplan noodzakelijk, moet soms extra parkeergelegenheid worden gerealiseerd. De regelgeving is vaak erg ondoorzichtig, kent meerdere lagen en strenge termijnen. Voor een buitenstaander/burger is het vaak niet goed mogelijk het maaiveld te overzien en is het inschakelen van een deskundige onontbeerlijk. In het ruimtelijke ordeningsrecht zijn er vaak drie partijen die daarbij een rol spelen: het bestuursorgaan, de aanvrager/ontwikkelaar en de derde-belanghebbende/omwonende.

De aanvrager/ontwikkelaar
De aanvrager/ontwikkelaar wil in het algemeen graag zo snel mogelijk een (positieve)beslissing of in ieder geval duidelijkheid omtrent de rechtspositie. Eldermans & Geerts Advocaten heeft een pragmatische insteek en kan u begeleiden in het traject om een plan te realiseren. Door de procedures te stroomlijnen, de stukken aan te leveren in een taal die het bestuursorgaan begrijpt en het helpen van het bestuursorgaan bij het reageren op eventuele zienswijzen en bezwaren, kan op een relatief snelle wijze de door u gewenste ontwikkeling worden gerealiseerd.

Eldermans & Geerts Advocaten kan namens u in overleg te treden met gemeente en/of provincie in het kader van het beantwoorden van zienswijzen. Voorts kunnen wij ingeschakeld worden om een externe toets van de voorgenomen besluitvorming te laten plaatsvinden. Door als aanvrager op een dergelijke kritische wijze te laten kijken naar een voornemen tot het verlenen van bijvoorbeeld een ontheffing en/of een bouwvergunning, kunnen eventuele fouten en onvolkomenheden nog voordat het definitieve besluit tot stand is gekomen worden hersteld, zodat de kans dat latere bezwaren tegen deze besluiten gegrond verklaard zullen worden, met alle onzekerheid voor de ontwikkelaar van dien, veel kleiner is. Dit heeft bovendien als extra voordeel dat in het geval er desondanks toch nog zienswijzen of bezwaren worden ingediend direct adequaat kan worden opgetreden.

De derde-belanghebbende/omwonende
Als inwoner van een gemeente ineens wordt geconfronteerd met voorgenomen ontwikkelingen waar u zich niet mee kunt verenigen. Het kan daarbij gaan om ingrijpende wijzigingen van uw woonsituatie, zoals de aanleg van een weg, invoering van eenrichtingsverkeer, de realisatie van een groot flatgebouw, maar ook een aanvraag voor een bouwvergunning van de buren of een kapvergunning waardoor u uw privacy/uitzicht kwijtraakt. Voorts kan het gebeuren dat een bepaalde ontwikkeling zich feitelijk (al dan niet ondanks uw geuite bezwaren) heeft gerealiseerd en u daardoor schade lijdt (planschade). Ook bij het begeleiden van een dergelijk verzoek tot vergoeding van de door u geleden planschade is bijstand wenselijk.

Ook bedrijven kunnen hinder ondervinden van ongewenste bestuursrechtelijke ontwikkelingen, zoals een wijziging van het bestemmingsplan waardoor een directe concurrent zich naast u kan vestigen, de realisatie van een winkelcentrum in de buurt, maar ook verkeersmaatregelen waardoor uw onderneming niet langer goed bereikbaar is. In dergelijke situaties is het van groot belang dat de zaak zowel tijdig als op een juiste wijze wordt aangepakt.

De 'nieuwe' Wet ruimtelijke ordening
De wet- en regelgeving met betrekking tot de ruimtelijke ordening is sinds de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening op 1 juli 2008 aangrijpend gewijzigd en daardoor (vooralsnog) een stuk ingewikkelder geworden.
Deels komen in de Wro komen bekende figuren in enigszins gewijzigde vorm terug, zoals bijvoorbeeld de artikel 19 lid 2 vrijstelling, thans genaamd: ontheffing.
Andere figuren, zoals de artikel 19 lid 3 vrijstelling komen in het geheel niet terug. Verder zijn er nieuwe figuren zoals projectbesluiten, de beheersverordeningen en de structuurvisies. Ook kunt u vanaf 1 juli 2008 te maken krijgen met door de Provincie of het Rijk (in plaats van de gemeente) vastgestelde bestemmingsplannen (inpassingsplannen) of projectbesluiten.

Voorts is er sinds de invoering van de Wro de verplichting voor het overheidslichaam om bij projecten van een bepaalde omvang 100% van de kosten te verhalen via een exploitatieplan of -overeenkomst en is het ontbreken van een passende regeling reden om de vergunning af te wijzen.
Voorts is de wet- en regelgeving met betrekking tot planschade ingrijpend veranderd ten nadele van de persoon die schade lijdt.Kort om: er is veel veranderd en dat heeft vergaande gevolgen voor zowel overheidsorgaan, aanvrager/ontwikkelaar als derde-belanghebbende/omwonende.

Tijd is kostbaar
Dagelijks worden duizenden beslissingen genomen die van groot belang kunnen zijn voor uw bedrijf of uw privé-leven. Al deze zaken vereisen tijdig en adequaat optreden. Indien u niet tijdig op de juiste manier uw bezwaren of zienswijzen kenbaar maakt, loopt u het risico daardoor definitief uw rechten te verspelen en kunt u daarlater niet meer tegen opkomen. In het bestuursrecht zijn termijnen keihard en heeft het laten verstrijken van een termijn vaak onherstelbare gevolgen. Het is daarom van belang in een zo vroeg mogelijk stadium een expert er bij te betrekken.

Eldermans & Geerts Advocaten is u graag van dienst. Wij kunnen u desgewenst bijstaan door advisering/het opstellen van stukken op de achtergrond, doch het is ook mogelijk dat wij in een vroeg stadium namens u naar buiten toe optreden. Onze dienstverlening is divers. Al naar gelang uw wensen kunnen wij u adviseren omtrent uw rechtspositie, onderhandelen met een gemeente, provincie en/of ontwikkelaar teneinde een voor u acceptabele oplossing te bereiken, helpen met het opstellen van zienswijzen, bezwaarschrift of een beroepschrift of deze stukken namens u indienen, bijstand verlenen bij een hoorzitting, schorsen van een (bouw)vergunning, etc. Daarbij maakt het niet uit of het een procedure betreft tegen een gemeente, waterschap, provincie, of de Staat. Eldermans & Geerts Advocaten hanteert een praktische en pragmatische aanpak, gericht op het realiseren van het door u gewenste doel.

Afhankelijk van de aard van de zaak kan in onderling overleg afspraak over een vaste prijs, zodat u weet waar u aan toe bent.

Wilt u meer weten? Neem dan gerust per e-mail contact op met Karik van Berloo of Maud Winthagen of telefonisch: 030-2332218. U kunt ook gebruik maken van ons contactformulier.