Coronacrisis en rechtspraak

2 juni 2020

De intelligente lockdown heeft grote gevolgen gehad. Zo werd onze bewegingsruimte beperkt, konden kinderen niet meer naar school, richtte de gezondheidszorg zich voornamelijk op patiënten met corona, moesten sportscholen en sauna’s dicht en werd ook de horeca hard getroffen.

Duidelijke afspraken of toch niet?

In tijden als deze blijkt dat afspraken, die zo duidelijk leken op het moment dat zij gemaakt werden, ineens toch niet zo duidelijk blijken te zijn. Kan er bijvoorbeeld een beroep op overmacht worden gedaan? Is de coronacrisis aan te merken als een onvoorziene omstandigheid en zo ja voor wiens rekening en risico dienen de gevolgen dan te komen? Is er sprake van een gebrek als je door de overheidsmaatregelen je onderneming moet sluiten en kun je dan aanspraak maken op een verlaging van de huurprijs?

Wij hebben al eerder aangegeven dat de rechtspraak duidelijkheid zal moeten verschaffen. Dat begint nu te komen. In het navolgende worden twee uitspraken behandeld. De eerste uitspraak ziet op de vraag of er door de coronacrisis een beroep op overmacht of onvoorziene omstandigheden kan worden gedaan. De tweede uitspraak ziet op de vraag of sprake is van een gebrek en daarmee recht op huurprijsvermindering.

Overmacht? Onvoorziene omstandigheden?

Een koper van twee panden kreeg de financiering niet rond. Er was geen financieringsvoorbehoud overeengekomen. Zonder financiering kon geen levering plaatsvinden, hetgeen een tekortkoming aan de zijde van de koper opleverde. De koper deed een beroep op overmacht c.q. onvoorziene omstandigheden.

In  een uitspraak van de Rechtbank Amsterdam (kort geding) van 20 mei jl. werden beide verweren gepasseerd. De rechter overweegt dat een beroep op overmacht alleen gerechtvaardigd is als de belemmering de prestatie zelf betreft. Een dergelijke situatie deed zich hier niet voor. Immers, de levering van de panden zelf was niet belemmerd, het notariaat werkt gewoon door en notariële leveringen kunnen plaatsvinden. De levering kon alleen geen doorgang vinden omdat de koper de financiering niet rond kreeg. Deze omstandigheid komt voor rekening en risico van de koper, er was immers geen financieringsvoorbehoud overeengekomen. Koper is bovendien een professionele vastgoedbelegger met een groot vermogen. Hij moet zich dus bewust zijn geweest van het risico dat hij aanging door een koopovereenkomst te sluiten zonder financieringsvoorbehoud. Het risico dat geen financiering verkregen zou kunnen worden is welbewust aanvaard. Dus geen overmacht.

Ook een beroep op onvoorziene omstandigheden op grond van artikel 6:258 BW werd niet aangenomen. De rechter neemt wel aan dat sprake is van een uitzonderlijke omstandigheid is die geen van partijen heeft kunnen voorzien, maar vindt dat dit in dit geval voor rekening en risico van de koper moet komen. Er was geen financieringsvoorbehoud en de koper is een professionele vastgoedbelegger die geacht wordt zich bewust te zijn geweest van het risico indien gekocht wordt zonder dat de financiering rond is. Ook weegt mee dat de koper sinds de koopovereenkomst weinig voortvarend is geweest. Bijvoorbeeld door niet te reageren op e-mails van de notaris. Dat de coronacrisis gebruikt wordt om onder de transactie uit te komen, zoals door verkoper wordt gesteld, komt de rechter niet geheel ondenkbeeldig voor. Nu zowel het beroep op overmacht als het beroep op onvoorziene omstandigheden niet slaagt, zal de koper alsnog moeten meewerken aan de levering van de door hem gekochte panden op straffe van een dwangsom.

Gebrek?

In de volgende uitspraak komt aan de orde de vraag of sluiting van een onderneming als gevolg van overheidsmaatregelen een gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 BW en aldus een huurprijsvermindering gerechtvaardigd is.

Wat was er aan de hand? Een vastgoedbelegger verhuurde een pand aan een grote brouwerij die dat weer onderverhuurde aan een horecaondernemer. Op de hoofdhuurovereenkomst zijn de algemene bepalingen volgens het ROZ-model van 1980 van toepassing. Door de overheidsmaatregelen ten gevolge van de coronacrisis is de horecaondernemer gedwongen zijn onderneming te sluiten. De brouwerij wil deze horecaondernemer tegemoet komen en probeert met de vastgoedbelegger tot afspraken te komen over een (tijdelijke) verlaging van de huurprijs. Dit mislukt. De belegger vordert in kort geding van de brouwerij betaling van de volledige huurprijs en stelt dat de mogelijkheid om een huurprijsvermindering te vorderen contractueel is uitgesloten. De brouwerij betwist dat en stelt dat op grond van onvoorziene omstandigheden en de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid een recht op huurprijsvermindering bestaat.

De voorzieningenrechter oordeelt voorlopig dat uit de parlementaire behandeling van de gebrekenregeling blijkt dat een sluiting van het gehuurde door een overheidsmaatregel een gebrek vormt in de zin van artikel 7:204 lid 1 BW. Dit betekent dan ook dat een huurder, in beginsel, met terugwerkende kracht aanspraak kan maken op huurprijsvermindering op grond van artikel 7:207 lid 1 BW. Dit artikel is evenwel van regelend recht en partijen kunnen bij overeenkomst van dit artikel afwijken. De belegger vindt dat dit is gedaan, maar dit wordt betwist. De rechter hanteert daarop de zgn. Haviltex-maatstaf. Dat partijen destijds hebben afgesproken dat betaling van huurpenningen ‘zonder enige korting’ op een rekening van de verhuurder moet geschieden, is onvoldoende om aan te nemen dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat dit wel is overeengekomen. Ook omdat de wettelijke regeling van artikel 7:207 BW bij het aangaan van de huurovereenkomst nog niet bestond en latere ROZ-modellen, die nog steeds een vergelijkbare bepaling over ‘betalingen bevatten, de aanspraak op huurprijsvermindering in geval van een gebrek in een ander artikel met zoveel woorden uitsluiten.

Op grond hiervan acht de rechter het onvoldoende aannemelijk dat rechter in een bodemprocedure de vordering van de brouwerij tot huurprijsvermindering zal worden afgewezen.

Of wel of geen sprake is van onvoorziene omstandigheden blijft onbeantwoord. Voor een dergelijke beoordeling dienen alle omstandigheden van het geval beoordeeld te worden en daarvoor is in kort geding geen plaats. De voorzieningenrechter merkt wel op dat het in de rede ligt om de coronacrisis te kwalificeren als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW omdat partijen een dergelijke ingrijpende situatie bij het sluiten van de overeenkomst in het algemeen niet voor ogen zullen hebben gehad en niet in hun overeenkomst zullen hebben verdisconteerd.

Het eindoordeel is dat de brouwerij recht heeft op een verlaging van de huurprijs. De door de brouwerij voorgestelde vermindering met 1/3e van de huurprijs komt niet onredelijk voor, hetgeen betekent dat 2/3e van de huurprijs voldaan moet worden tot en met augustus 2020.

Verwachting

Bepalingen in een overeenkomst zijn niet altijd zo helder en duidelijk als zij bij het aangaan van die overeenkomst leken te zijn. In die gevallen is het aan de rechter om de omstandigheden van het geval af te wegen en de gewenste duidelijkheid te verschaffen. Het valt te verwachten dat er nog een reeks aan uitspraken zal volgen, waarbij de rechter zich zal moeten uitlaten over de vraag voor wiens rekening en risico de gevolgen van de coronacrisis moeten komen.

Deel dit verhaal:

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel?

Neem dan contact met ons op via:

030-2332218
post@eldermans-geerts.nl

Belangrijk zorgnieuws ontvangen?

Meld u nu aan voor de nieuwsbrief met juridisch nieuws over de zorg.
Aanmelden
  • Meld u nu aan voor onze nieuwsbrief!
    Wilt u op de hoogte worden gehouden van de laatste ontwikkelingen en veranderingen op juridisch gebied? Via onze nieuwsbrief krijgt u automatisch de laatste nieuwtjes via de e-mail toegestuurd.
  • Inschrijven nieuwsbrief