Wonen in een zorginstelling: einde zorg is einde huur?

Je ziet het in de zorgpraktijk steeds meer sinds het scheiden van wonen en zorg: zorgverleners en cliënten die niet alleen een zorgovereenkomst, maar ook een huurovereenkomst met elkaar aangaan.

In bepaalde gevallen is het wooncomponent direct verbonden aan de indicatie van de cliënt, bijvoorbeeld een indicatie met verblijf in de Wet langdurige zorg. Maar het komt ook voor dat cliënten geen indicatie hebben voor verblijf, en toch een woning huren via de zorgaanbieder waar zij de benodigde zorg ontvangen. Lang niet altijd is duidelijk wat er precies moet gebeuren op het moment dat de zorg of begeleiding eindigt.

Heeft de cliënt dan het recht in de woning te verblijven of niet?

Huurders van woonruimte hebben in Nederland vrij vergaande huurbescherming, wat betekent dat verhuurders – met name na het verstrijken van de maximale termijn voor een tijdelijk huurcontract-  alleen in zeer uitzonderlijke gevallen de huur kunnen opzeggen.

Voor zorgaanbieders die woningen aanbieden is die mate van bescherming niet gunstig, omdat de zorgaanbieders de woning na het eindigen van de zorg willen aanbieden aan een nieuwe zorgbehoevende en het qua kosten meestal niet uitkomt indien de cliënt alleen een woning huurt maar geen zorg afneemt. Als elke cliënt ook na het einde van de zorg huurbescherming geniet, is dat dus nadelig voor woon-zorgvoorzieningen en de cliënten die op een plekje wachten.

Dat laatste wordt ook door de rechtspraak erkend. In de jurisprudentie is door rechters geformuleerd hoe om te gaan met die combinatie van wonen en zorg. De rechtbank Gelderland deed recentelijk weer een interessante uitspraak.

Huurbescherming of niet?

Allereerst wordt gekeken in hoeverre zo’n opzegging überhaupt een huurgeschil is of niet. Geschillen over huur worden in principe beslecht door de kantonrechter, waarbij er andere (strengere) spelregels gelden voor opzegging. De rechtbank Gelderland oordeelt in bovenstaande zaak tussen een zorgaanbieder en cliënt dat het hier niet om een huurgeschil ging, omdat het in die zaak ging om een zogenoemde ‘samenhangende overeenkomst’, ook wel de ‘gemengde overeenkomst’ genoemd. Daar is sprake van als de elementen van zorg of begeleiding in de overeenkomst overheersen. De normale regels die gelden t.a.v. de huurbescherming zijn dan niet van toepassing.

Gemengde overeenkomst

De rechter toetst of er sprake is van een gemengde overeenkomst op basis van verschillende uitgangspunten:

• Staat er in de overeenkomst(en) uitdrukkelijk aangegeven het in de overeenkomsten primair om de zorgverlening gaat?
• Staat er in de overeenkomst(en) aangegeven dat de huur of het gebruik van de woning afhankelijk is van het bieden van zorg? Met andere woorden: is er een duidelijke schriftelijke koppeling wonen en zorg?
• Is er in de overeenkomst opgenomen dat de huur eindigt zodra de zorg eindigt?
• Zijn de huurovereenkomst en de zorgovereenkomst op of rond dezelfde datum getekend?
• Was zorgverlening de primaire bedoeling van de overeenkomst toen partijen deze aangingen?

Als bovenstaande vragen met ‘ja’ beoordeeld kunnen worden, dan is er een grote kans dat de rechter oordeelt dat er sprake is van een gemengde overeenkomst. Dit is geen absolute ‘optelsom’, er wordt steeds gekeken naar de specifieke context. Dat een huurovereenkomst iets later of eerder is getekend dan de zorgovereenkomst, hoeft bijvoorbeeld niet per definitie te betekenen dat het geen gemengde overeenkomst is. Dat het twee verschillende documenten zijn evenmin, als er uit de bewoordingen of anderszins maar genoeg samenhangt blijkt.

Zelfs als de huurovereenkomst met een andere partij is gesloten dan de zorgaanbieder, bijvoorbeeld een beheerder of woningcorporatie, kan de rechter nog oordelen dat er sprake is van een gemengde overeenkomst of voldoende samenhang. In dat laatste geval is de uitdrukkelijke koppeling tussen twee wel noodzakelijk. Wanneer er sprake is van een gekoppelde overeenkomst, kan het in bepaalde omstandigheden mogelijk zijn de huurovereenkomst te eindigen indien de zorg eindigt.

Goed opletten op tekst overeenkomst

In bovenstaande zaak oordeelde de Rechtbank Gelderland uiteindelijk dat het wonen en de zorg onlosmakelijk aan elkaar verbonden waren en dat de overeenkomsten primair waren gesloten voor het verlenen van zorg. Nu de cliënt al enige tijd geen zorg meer afnam, mocht zowel de zorg- als de huurovereenkomst volgens rechter worden geëindigd.

De zorgaanbieder dient echter wel alert te blijven voor wat betreft de tekst van de zorg- en/of huurovereenkomst. In 2018 viel een uitspraak bijvoorbeeld in het nadeel van een zorgaanbieder uit. Er was hier wel een uitdrukkelijke koppeling tussen zorg en huur, en de zorg was inmiddels geëindigd. Ondanks dat stond er ook in de overeenkomst opgenomen dat de opzegtermijn voor de huurovereenkomst zes maanden bedroeg. Daar mocht de zorgaanbieder niet van afwijken, ook niet nu de zorg was geëindigd. De cliënt had dus het recht nog een half jaar zonder zorg in de woning te verblijven.

Voor wat betreft het opstellen van de huurovereenkomst blijft het dus goed opletten voor zorgaanbieders. Het is altijd aan te bevelen de overeenkomst(en) door een juridisch adviseur te laten toetsen.