Er zijn veel zorgaanbieders die naast het leveren van zorg, ook een wooncomponent aanbieden. In een dergelijke situatie worden juridisch twee overeenkomsten afgesloten: een zorgovereenkomst en een huurovereenkomst. In een eerder artikel stonden we reeds stil bij de vraag welke huurconstructies voorkomen in de zorg. In dit artikel gaan wij in op de vraag hoe de huurprijs wordt vastgesteld, met bijzondere aandacht voor de situatie waarin zorg en wonen samenkomen.
Maximaal toegestane huurprijs
Het Woningwaardestelsel (hierna: ‘’WWS’’) bepaalt primair de huurprijs van woningen. Sinds juli 2024 is het herziene WWS van kracht. De maximaal toegestane huurprijs is afhankelijk van het aantal punten dat kan worden toebedeeld aan de woning. Dit puntenaantal wordt bepaald aan de hand van meerdere omstandigheden, waaronder de woonoppervlakte, de WOZ-waarde en het energielabel van de woning. Hoe meer punten, hoe hoger de maximaal toegestane huurprijs. Ieder jaar wordt de prijs opnieuw geïndexeerd.
Aan de hand van dit puntenaantal wordt vastgesteld in welke categorie de woning valt en welke maximumprijs hieraan wordt gekoppeld:
- Heeft de woning een puntenaantal onder de 144 en is het huurcontract op of na 1 januari 2024 ingegaan? Dan valt de woning onder de sociale huur en is de maximum te vragen huurprijs gekoppeld aan het aantal punten.
- Heeft de woning een puntenaantal van 144 tot en met 186 en is het huurcontract afgesloten op of na 1 juli 2024? Dan is de woning een middenhuurwoning en is de maximum te vragen huurprijs afhankelijk van de daaraan gekoppelde maximumprijs.
- Heeft de woning een puntenaantal van 187 of meer óf is de woning een middenhuurwoning waarvan het contract vóór 1 juli 2024 is afgesloten en de beginhuurprijs hoger ligt dan de huurliberatiegrens? Dan geldt er geen maximale huurprijs en staat het de verhuurder vrij een prijs te bepalen. Dit wordt ook wel de vrije sector
Huurprijsindexatie
Het staat verhuurders vrij de huurprijs periodiek aan te passen op basis van de consumentenprijsindex (hierna: ‘’CPI’’). Het komt regelmatig voor dat de huurprijs daarbij wordt vermeerderd met een extra percentage van maximaal 3% (opslag). Eerder werd dit beding vaak als ‘oneerlijk’ beschouwd in het licht van de Richtlijn oneerlijke bedingen, maar in november 2024 oordeelde de Hoge Raad dat een opslag van 3% boven op de CPI in beginsel niet oneerlijk is. Daarbij overweegt de Hoge Raad dat huurovereenkomsten doorgaans voor lange duur worden gesloten en de verhuurder slechts beperkt de mogelijkheid heeft om de overeenkomst te beëindigen. Hierdoor heeft de verhuurder een gerechtvaardigd belang bij jaarlijkse prijsaanpassingen die niet worden gecompenseerd door de indexatie. Bovendien overwoog de Hoge Raad dat een opslag van 3% voldoende voorzienbaar is voor een verhuurder. Indien de opslag als oneerlijk kan worden aangemerkt, bijvoorbeeld bij een opslag van 8% (door een hoge CPI), kan het beding als oneerlijk worden aangemerkt. Hierover kunt u meer lezen in dit artikel.
Bijzonderheid voor de zorg?
Indien er een woon- en zorgovereenkomst worden gesloten die aan elkaar gekoppeld zijn, valt de huurder niet onder het huurregime ten aanzien van beëindiging van de huur indien het zorgelement overheerst. In dat geval eindigt de huur zodra de zorg eindigt. Zie daarover onder meer dit artikel.
Uit vaste rechtspraak volgt dat de dwingende huurregels in beginsel voorgaan, tenzij het zorgreglement overheerst én er een koppelbeding is opgenomen in de zorg- en huurovereenkomst. Daarnaast moet er sprake zijn van een onlosmakelijk verband tussen de zorg- en huurovereenkomst. Dit betekent dat de overeenkomsten zodanig met elkaar verbonden zijn dat ze niet los van elkaar kunnen worden gezien. Daarbij kan onder andere worden gekeken naar de feitelijke woon- en zorgsituatie (en de al dan niet overheersing van het zorgelement), de inhoud en daadwerkelijk uitvoering van de overeenkomst(en) en de aard van de zorg die wordt aangeboden.
Of dit ook geldt voor de huurprijsbeschermingsregels, zoals het puntenwaarderingssysteem, is nog niet volledig duidelijk. De Hoge Raad heeft in 1985 geoordeeld dat de bepalingen over huurprijsbescherming in principe gelden, tenzij het zorgelement duidelijk overheerst. Recente uitspraken van lagere rechters – bijvoorbeeld van rechtbank Zeeland-West-Brabant – bevestigen dat bij een sterke koppeling tussen wonen en zorg de dwingendrechtelijke bepalingen bij beëindiging niet gelden, maar specifieke uitspraken over huurprijsbescherming ontbreken nog. Wel zijn er aanknopingspunten om dit te beargumenteren, aangezien het ook gaat om een dwingende huurregel, die, net als de regels voor beëindiging van huur, mogelijk buiten toepassing kan blijven bij een overheersend zorgelement. Door het gebrek aan concrete uitspraken blijft dit echter een (voor nu nog) onzeker terrein.
Tot slot
Indien u advisering wenst omtrent bovenstaande, dan raden wij u aan contact met ons op te nemen.
