Al een langere periode heerst er discussie over de vraag of het huurprijswijzigingsbeding dat vaak wordt opgenomen in (ROZ-)huurovereenkomsten een “oneerlijk beding” is. Deze uitspraak is ook van belang voor zorgaanbieders die optreden als verhuurder.
Verhuurders, zo ook zorgaanbieders, nemen vaak een huurprijswijzigingsbeding dat voorziet in een jaarlijks vast opslagpercentage, zoals 1 of 3%, bovenop de consumentenprijsindex (hierna: “CPI”) op in hun huurovereenkomst. Meerdere rechtbanken hebben geoordeeld dat het hele beding oneerlijk is in de zin van de Europese Richtlijn 93/13/EEG (hierna: “Richtlijn 93/13”). Van belang hierbij is wel dat deze richtlijn alleen ziet op consumentenovereenkomsten. Het moet dus (wel) gaan om een overeenkomst die is gesloten met een partij die kan worden gezien als consument, zoals bijvoorbeeld de verhuur van een woning.
De gevolgen van de conclusie dat sprake is van een oneerlijk beding zijn groot: de verhuurder had volgens de rechtbank nooit mogen indexeren. Begin 2024 heeft de rechtbank Amsterdam prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld over de geldigheid van een dergelijk beding in geval van een huurovereenkomst voor woonruimte in de vrije sector (indien de huur is gestart na 1 januari 2024 en het gaat om huurprijzen boven de € 879,66). Inmiddels heeft de Hoge Raad daar uitspraak over gedaan. Deze uitspraak heeft ook voor zorgaanbieders die ruimte verhuren gevolgen. In dit artikel staan wij daar bij stil.
Wat heeft de Hoge Raad geoordeeld over het huurprijswijzigingsbeding?
De Hoge Raad geeft allereerst aan dat het opslagbeding (het vaste percentage) en het indexatiebeding (CPI) los van elkaar moeten worden beoordeeld. Zij hebben, aldus de Hoge Raad, verschillende functies. Waar het indexatiebeding compenseert voor de inflatie, is het opslagbeding bedoeld als extra verhoging bovenop de inflatie, onder meer om de huurprijs gelijk te laten lopen met kostenstijgingen. De Hoge Raad oordeelt dat oneerlijkheid van het ene beding, niet per definitie oneerlijkheid van het andere beding met zich brengt. Voorheen werd daar door rechtbanken anders naar gekeken en werd het hele beding terzijde geschoven.
Verder oordeelt de Hoge Raad dat een opslagbeding dat voorziet in een opslag van maximaal 3% bovenop de CPI, zoals in de voorliggende casus, in principe geen oneerlijk beding is in de zin van Richtlijn 93/13. Dit oordeel is gebaseerd op meerdere overwegingen, onder meer het gerechtvaardigde belang van verhuurders om huurprijzen te kunnen aanpassen aan de economische realiteit. Ook gaf de Hoge Raad aan dat het opslagbeding voorspelbaar is: bij aanvang van de huur heeft een huurder duidelijkheid over de maximale verhoging per jaar.
Wel maakt de Hoge Raad de volgende kanttekening. In individuele gevallen kan het zo zijn dat, door bijkomende omstandigheden die zich bijvoorbeeld hebben voorgedaan tijdens het sluiten van de huurovereenkomst, het beding wél als oneerlijk kan worden aangemerkt. Daarover merkt de Hoge Raad op dat de verhogingen in dat geval buiten beschouwing moeten worden gelaten. Voor zover door de huurder reeds een huurverhoging is betaald, is deze onverschuldigd betaald, en kan de huurder in beginsel het teveel betaalde bedrag terugvorderen. Het kan dus zo zijn, afhankelijk van de specifieke situatie, dat huurders oneerlijke situaties (met succes) kunnen aankaarten.
Wat betekent deze Hoge Raad uitspraak voor zorgaanbieders die ook verhuurder zijn?
De uitspraak van de Hoge Raad biedt belangrijke inzichten voor de rechtspositie van verhuurders, waaronder zorgaanbieders. Het bevestigt dat opslagbedingen in principe toelaatbaar zijn. Dat is fijn, nu zorgaanbieders zelf, indien zij een pand huren van een derde partij (bijvoorbeeld een woningcoöperatie), ook geconfronteerd kunnen worden met een hoge huurprijswijziging. Voor zorgaanbieders, die vaak langdurige huurovereenkomsten aangaan, kan de impact van jaarlijkse opslagbedingen groot zijn als de huur die zij moeten betalen jaar op jaar meer wordt geïndexeerd dan zij zelf kunnen doorbelasten. Deze uitspraak biedt zorgaanbieders meer mogelijkheden die kosten – mits dat goed in de overeenkomst is opgenomen – door te belasten.
Tegelijkertijd onderstreept deze uitspraak de noodzaak voor zorgaanbieders om bij het aangaan van huurovereenkomsten zorgvuldig te letten op de financiële voorwaarden en mogelijke risico’s in geval van individuele huurders. Zo is het van belang transparant te zijn en duidelijk te communiceren over het huurprijswijzigingsbeding.
Overigens merkt de Hoge Raad ook nog dat los van het bewuste beding ook de wet- en regelgeving in Nederland nog van belang is.
“De Wet maximering huurprijsverhogingen en de Wet betaalbare huur regelen dwingendrechtelijk de jaarlijks toegestane maximale verhoging van de huurprijs, waarbij voor opslagen bovenop de indexering van de huurprijs een maximumpercentage is voorgeschreven. Art. 7:248 lid 3 BW bepaalt voor huurovereenkomsten van woonruimte in de geliberaliseerde sector dat voor zover toepassing van een huurprijswijzigingsbeding leidt tot een verdergaande verhoging van de huurprijs dan toegelaten op grond van de wet, het beding in zoverre nietig is en de huurprijs dan geldt als verhoogd met de maximaal toegelaten verhoging.”
Indien een huurprijswijzigingsbeding op zichzelf niet onredelijk is maar wel resulteert in een hogere huur dan de huur die op grond van de bovengenoemde wetten is toegestaan, dan wordt de verhoging van de huur tot dat niveau afgekapt. Dat is een belangrijk verschil met een onredelijk beding, want dan is de gehele verhoging van de baan en kan deze met terugwerkende kracht worden teruggevorderd.
Heeft u vragen over (de formulering van) het huurprijswijzigingsbeding, of anderszins over bedingen in huurovereenkomsten? Neem dan gerust contact met ons op.
