Nieuwe duidelijkheid van de regering over een hardnekkig grijs gebied
De vraag of huurprijsbescherming geldt bij zorgwoningen houdt de praktijk al jaren bezig. Het is vaste jurisprudentie dat huurbescherming bij beëindiging van de zorg buiten toepassing kan blijven wanneer het zorgelement overheerst en sprake is van een goed koppelbeding. Maar hoe zit het met de huurprijsbescherming, zoals het woningwaarderingsstelsel (WWS)? Onlangs schreven wij daarover een artikel, waarin ook werd opgemerkt dat er nogal wat onduidelijkheid heerst ten aanzien van deze vraag.
Een ontwikkeling vanuit de regering, meer specifiek de door staatssecretaris Pouw-Verweij gegeven antwoorden op gestelde Kamervragen, vormt aanleiding om in dit artikel de stand van zaken op een rij te zetten.
Overheersend zorgelement: dwingendrechtelijke bepalingen van het huurrecht gelden niet
Het juridische kader begint bij het onderscheid tussen wonen (huur) en zorg. Juridisch is sprake van twee overeenkomsten: een huur- en een zorgovereenkomst. De zorg/huurovereenkomst heeft een gemengd karakter. Deze overeenkomst strekt enerzijds tot het verschaffen van woonruimte en anderzijds tot het leveren van zorg. Bij zo’n gemengde overeenkomst (art. 6:215 Burgerlijk Wetboek) zijn zowel de huurrechtelijke regels als de regels die zien op zorgverlening van toepassing, tenzij deze onderling onverenigbaar zijn.
Het is vaste jurisprudentie dat dwingendrechtelijke huurregels bij beëindiging van de huur buiten toepassing gelaten kunnen worden, wanneer sprake is van overheersende zorg en een koppelbeding. Zo oordeelde de rechtbank Zeeland-West-Brabant daarover in 2022 het volgende:
“Het betreft een gemengde overeenkomst, een combinatie van een zorg-/begeleidingsovereenkomst en een huurovereenkomst (namelijk: het tegen betaling in gebruik geven van woonruimte). Indien het zorgelement duidelijk overheerst, gelden de dwingendrechtelijke bepalingen van het huurrecht niet.”
Over deze rechtspraak schreven wij al diverse artikelen. Maar deze uitspraken gingen telkens over ontruiming van de woning, niet over huurprijzen. Daardoor bleef de vraag: vallen ook huurprijsbeschermingsregels weg als de zorgcomponent domineert?
Blijft de huurprijsbescherming, zoals WWS, ook buiten toepassing?
De civiele rechters hadden telkens te oordelen over de vraag of de huurbeschermingsregels bij beëindigen van huur al dan niet van toepassing waren. Daarbij werd door deze rechtbanken geoordeeld dat in principe de dwingendrechtelijke bepalingen van het huurrecht gelden, tenzij het zorgelement overheersend is. De vraag die daarbij rijst, is of de rechtbanken met ‘dwingendrechtelijke bepalingen van het huurrecht’ uitsluitend doelen op de huurbeschermingsregels bij beëindigen van huur (waar de betreffende zaken steeds om draaiden), of dat het bij ‘dwingendrechtelijke bepalingen van het huurrecht’ ook breder gaat om huurbeschermingsregels die buiten toepassing blijven, zoals huurprijsbeschermingsregels.
Jurisprudentie bestaat hierover niet of nauwelijks. De Huurcommissie heeft in één relevante zaak geoordeeld dat het WWS niet van toepassing was op een zorgappartement. Volgens de Huurcommissie was de zorgcomponent in de betreffende situatie duidelijk aanwezig en overheersend, waardoor dwingende bepalingen uit het huurrecht buiten beschouwing gelaten moesten worden, waarbij de Huurcommissie concludeerde:
“Huurder komt om genoemde redenen dan ook geen beroep toe op het wettelijke woningwaarderingsstelsel.”
Meer duidelijkheid vanuit de regering
Uitspraken van de civiele rechter over dit onderwerp, zijn er echter niet. Volledige duidelijkheid is er om die reden nog niet. In de praktijk zien wij wel dat er ook stemmen zijn, die betogen dat de huurprijsbescherming wel geldt, waarbij onder meer gewezen wordt op de ‘zwakke’ positie van de huurder / cliënt en op de omstandigheid dat de huurprijsbeschermingsregels helemaal niet onverenigbaar hoeven zijn met de regels over zorg.
Wat daar ook van zij: inmiddels heeft de regering in antwoorden op Kamervragen gegeven door staatssecretaris Pouw-Verweij meer duidelijkheid gegeven:
“Voor zorgwoningen geldt dat in het geval de component «zorg» overduidelijk de overhand heeft ten aanzien van de component «wonen», de reguliere huurprijsbescherming (en daarmee het WWS) niet van toepassing is”
Het is niet geheel duidelijk of met de terminologie “overduidelijk de overhand heeft” bedoeld is een ander criterium te stellen dan dat het zorgelement moet overheersen. Wij veronderstellen dat dit niet het geval is, onder meer omdat dat het criterium is waaraan in rechtspraak wordt getoetst bij het ter zijde schuiven van de huurrechtelijke regels ten aanzien van het beëindigen van huur. Als die aanname klopt betekent dit:
- Bij een overheersend zorgelement is de wettelijke huurprijsbescherming niet van toepassing;
- Bij een overheersend woonelement moet voor de wooncomponent een maximale huurprijsgrens bepaald moet worden aan de hand van het WWS.
Wanneer is het zorgelement overheersend?
De vraag of het zorgelement al dan niet overheersend is, is zowel juridisch als feitelijk een complex vraagstuk. Daarover schreven wij eerder dit artikel. Ook de staatssecretaris benadrukt dat Nederland een brede variatie aan zorgwoningen kent, van intramurale WLZ-zorg tot lichte woon-zorgvormen. De staatssecretaris is van plan om met de sector in gesprek te gaan over het vaststellen van een duidelijke scheidslijn tussen welke zorgwoningen wel en niet onder de huurprijsregulering vallen. Tot dat moment zal van geval tot geval moeten worden bekeken of het zorgelement overheersend is.
Wat betekent dit voor zorgaanbieders?
-> Het overheersend zorgelement blijft cruciaal
De juridische toets op de vraag of sprake is van een overheersend zorgelement blijft essentieel en kan nu dus nog belangrijker zijn geworden. Belangrijke aspecten zijn daarbij:
- Is wonen slechts ondersteunend aan zorg?
- Wat is de aard van de zorg in relatie tot het wonen?
- Wat is de omvang van de zorg in relatie tot het wonen?
- Is de zorgverlening feitelijk onlosmakelijk verbonden met de woonruimte?
- Is er een juridisch afdoende koppelbeding?
->Voldoen de overeenkomsten die de (woon)zorgaanbieder hanteert?
De door de zorgaanbieder gehanteerde overeenkomsten zullen afdoende moeten aansluiten op het juridisch kader. Elementen waaraan onder meer wordt getoetst, zijn:
- Staat er in de overeenkomst(en) uitdrukkelijk aangegeven dat het in de overeenkomsten primair om de zorgverlening gaat?
- Staat er in de overeenkomst(en) aangegeven dat de huur of het gebruik van de woning afhankelijk is van het bieden van zorg?
- Is in de overeenkomst(en) opgenomen dat het zorgelement overheerst en waarom dat het geval is?
- Is er in de overeenkomst opgenomen dat de huur eindigt zodra de zorg eindigt?
- Is in de zorgovereenkomst opgenomen dat de huurder verplicht is de zorg in de woonruimte exclusief af te nemen van de zorgaanbieder?
Deze criteria zijn óók van belang voor de beoordeling van de vraag of een cliënt recht heeft op wettelijke huurbescherming in geval van beëindiging van de zorg.
Zorgvuldigheid is geboden
Dit onderwerp blijft complex voor aanbieders die zowel wonen als zorg aanbieden. Niet alleen is er nog geen volledige duidelijkheid omdat de civiele rechter zich hier niet over heeft uitgelaten, ook is er geen harde grens tussen een overheersend zorgcomponent en een overheersend wooncomponent. Dat kan van geval tot geval verschillen. Waakzaamheid is geboden, want indien later wordt geoordeeld dat het WWS ten onrechte niet is toegepast kunnen zorgaanbieders geconfronteerd worden met forse vorderingen uit onverschuldigde betaling (te hoge huur) of bestuurlijke boetes onder de Wet goed verhuurderschap.
