Wonen en zorg: Indexatie van huurprijzen: wat komt daar zoal bij kijken?

Inleiding

In de zorg komen geregeld constructies voor waarin wonen en zorg worden gecombineerd. Zorgaanbieders kunnen daardoor te maken krijgen met huurprijsperikelen. Een veel voorkomende discussie tussen huurder en verhuurder betreft het indexeren van huurprijzen. Om die reden is het van belang om daar scherp op te zijn. Dit geldt niet alleen voor zorgaanbieders als verhuurder, maar ook voor zorgaanbieders als huurder van bijvoorbeeld een woningbouwcoöperatie. Zeker met de huidige stijgende energieprijzen is het goed om stil te staan bij huurprijsindexering.

Op welke manier kan de huurprijs worden geïndexeerd?

In de meeste huurovereenkomsten is vastgelegd dat de huurprijs jaarlijks wordt aangepast, een zogenoemde ‘indexeringsclausule’. Veelvuldig wordt gebruik gemaakt van een bepaling waarin de huurprijs jaarlijks wordt aangepast op basis van de consumentenprijsindexcijfer (CPI). Dat is bijvoorbeeld ook het geval in de huurovereenkomsten die zijn gebaseerd op het ROZ-model. Zo is daarin opgenomen:

“(..) – vindt de jaarlijkse huurprijswijziging plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2015=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS);
– wordt de gewijzigde huurprijs berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de vierde kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de zestiende kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast”

Kort gezegd houdt dit in dat wordt gekeken naar de CPI van 16 maanden eerder om na te gaan welk percentage geldt. Het CBS heeft een rekenhulp, aan de hand waarvan de aanpassingen van de huurprijs volgens de CPI kunnen worden berekend. In september jl. was de CPI het hoogst, maar liefst 14,5%. Meerdere verhuurders hebben in lijn met bovenstaande bepaling een in januari jl. indexering toegepast van deze hoogte. Goed om op te merken is dat CBS vanaf juni jl. een nieuwe berekeningsmethode van de CPI hanteert. Daarin wordt meer rekening gehouden met o.a. energieprijzen. Deze zou tot een lager indexeringspercentage moeten leiden. Het is afwachten hoe dit in de praktijk uitpakt.

Een andere mogelijkheid is om in de huurovereenkomst een maximaal percentage of een stapsgewijze aftopping van de indexering op te nemen. Denk bijvoorbeeld aan de situatie dat bij een indexatiefactor van minder of gelijk aan 3%, 100% wordt doorberekend aan de huurder, bij minder of gelijk aan 4% 70% wordt doorberekend aan de huurder, enzovoort.

‘Wie schrijft, die blijft’ geldt ook hier. Afhankelijk van de tekst van de indexeringsclausule  kan een verhuurder hoog oplopende (energie)lasten willen doorberekenen aan de huurder, zelfs als deze die kosten zelf betaalt. Voor een huurder is het van belang om alert te zijn op dergelijke bepalingen en, voor zover mogelijk, daarover in onderhandeling te treden.

Hoe oordeelt een rechter over een ‘hoog’ indexatiecijfer met het oog op zeer hoge energieprijzen?

De vraag of het redelijk is het indexeringspercentage van 14,5% door te voeren terwijl de energieprijzen dermate hoog zijn gestegen, is eerder dit jaar voorgelegd aan de rechtbank Den Haag. Alhoewel een beroep op onvoorziene omstandigheden werd afgewezen, oordeelde de rechter dat huurder en verhuurder met elkaar om tafel moeten om in overleg te treden over de indexeringsclausule. Dit omdat de rechter aangaf dat het voorstelbaar is dat niet de gehele indexering wordt doorgevoerd. Daarbij woog de rechter mee dat het CBS destijds al had aangegeven dat het CPI-cijfer niet op een adequate manier is berekend. Zo gaf de rechter aan dat:

“(..) voorshands voldoende aannemelijk dat de toepassing van de oude berekeningsmethode per die datum tot een te hoog, niet reëel prijsindexcijfer heeft geleid.”

Deze uitspraak biedt mogelijk een aanknopingspunt voor huurders om met de verhuurder in overleg te treden over een indexeringsclausule, indien deze zeer nadelig uitpakt, zoals het geval is geweest met de stijgende energieprijzen. Zeker nu het CBS heeft aangegeven dat de nieuwe methodiek vanaf juni jl. geldt en de indexeringscijfers over de periode daarvoor dus conform de oude ‘wankelende’ methodiek is berekend, kan het goed zijn hierover het gesprek aan te gaan.

Tot slot

Zoals te zien, is het van belang bedachtzaam te zijn bij formulering van een indexeringsclausule. Ook is het goed om gedurende het contract, zowel voor huurder als voor verhuurder, alert te zijn op de gewijzigde omstandigheden (zoals bijvoorbeeld prijsstijgingen) en na te gaan in hoeverre dit gevolgen heeft voor de huurprijs.

Voor vragen over het indexeren van huurprijzen of hoe indexeringsclausules het beste vorm kunnen worden gegeven, kunt u contact met ons opnemen.