Einde zorg is einde huur? Een overzicht van de belangrijke aspecten

Het komt geregeld voor dat zorgaanbieders met cliënten zowel een zorg- als huurovereenkomst sluiten. In die situatie wordt, ter facilitering van de te verlenen zorg, ook een woning ter beschikking gesteld aan cliënten. Zorgaanbieders kunnen bij beëindiging van de zorg op problemen stuiten: hoe zit het in dat geval met de woning? Moeten cliënten deze verlaten? De rechtspraak is op dit vlak volop in beweging, maar er is een duidelijke lijn te zien in het kader dat een rechter betrekt bij zijn oordeel over het beëindigingen van een zorg- en huurovereenkomst. In dit artikel staan wij stil bij de belangrijkste aspecten daarvan.

Gemengde overeenkomst

Er zijn verschillende manieren om het aanbieden van woonruimtes aan cliënten contractueel vorm te geven. Zo kunnen er losse zorg- en huurovereenkomsten worden gesloten, maar er kan ook een gecombineerde woonzorgovereenkomst worden gesloten. De verhouding tussen partijen wordt beheerst door twee contractuele regimes: huur en zorg. Beide overeenkomsten kennen vanuit de wet diverse dwingendrechtelijke bepalingen. Zo geldt voor het beëindigen van een zorgovereenkomst in beginsel een verbod op grond van artikel 7:446 Burgerlijk Wetboek, tenzij sprake is van een gewichtige reden én aan de zorgvuldigheidseisen op grond van de KNMG-Richtlijn niet aangaan of beëindigen van de geneeskundige behandelingsovereenkomst. Dit terwijl voor huurovereenkomsten een ander regime geldt: in de artikelen artikel 7:232 Burgerlijk Wetboek en verder is te zien dat huurders van woonruimte een vergaande huurbescherming genieten. Opzegging is enkel mogelijk in bij de wet voorziene gevallen, zoals bij eigen gebruik.

In dit eerder geplaatste artikel stonden wij al stil bij de verschillende huurconstructies die zich voordoen in de zorg. Dat is van belang om na te gaan welk huurregime, en zo ook welke regels, gelden.
Dit kan voor ingewikkelde situaties zorgen. Stel dat een cliënt de zorgovereenkomst beëindigt omdat de zorgbehoefte niet langer aanwezig is. De zorgaanbieder op haar beurt geeft aan dat de cliënt in dat geval ook de woonruimte moet verlaten. Daar stemt de cliënt echter niet mee in: er is ook een huurovereenkomst en die kan niet zonder meer worden opgezegd. De vraag komt dan op hoe daarmee om moet worden gegaan. Welk regime is van toepassing? En welk regime is van toepassing indien een zorgaanbieder de zorg- en huurovereenkomst beide wenst te beëindigen?

De hoofdregel voor dergelijke gemengde overeenkomsten is dat de bepalingen van beide overeenkomsten naast elkaar kunnen bestaan, tenzij deze regels niet verenigbaar zijn met elkaar. Uit vaste rechtspraak volgt dat de wettelijke beschermingsregels ten aanzien van beëindiging van huur niet van toepassing zijn indien het zorgelement overheersend is in de relatie tussen de cliënt en de zorgaanbieder.

Wanneer is sprake van een overheersend zorgelement?

Bij beantwoording van de vraag wanneer sprake is van een overheersend zorgelement, zijn ‘alle omstandigheden van het concrete geval’ van belang. In de praktijk is dit dus altijd zeer casuïstisch. Uit de rechtspraak volgt dat rechters bij hun oordeel over de vraag of het zorgelement overheerst, onder meer de volgende factoren betrekken:  bij zijn oordeel over het zorgelement overheerst:

• Verplichte zorgafname;
• De aard en omvang van het zorgpakket (in relatie tot het wonen);
• De omvang van bijkomende zorg gerelateerde leveringen en diensten;
• De beschikbaarheid van dagbesteding;
• De mate van zelfstandigheid van de cliënt;
• Zorgkosten in verhouding tot de huurprijs;
• Maaltijdverstrekking.

Bij al deze factoren is de omvang van de zorgvraag van doorslaggevend belang. Het gaat uiteindelijk om de vraag: wordt de woonruimte ter beschikking gesteld als middel om (verplichte) zorg aan cliënten te kunnen verlenen? Dat zal minder snel het geval zijn indien sprake is van een zorgvraag van beperkte omvang.

Deze gezichtspunten laten zien dat de praktijk weerbarstig en onzeker is. Of het zorgelement overheerst, hangt af van (i) de inhoud van de overeenkomst, (ii) de feitelijke situatie en (iii) wat de bedoeling van partijen is geweest bij het aangaan van de overeenkomsten. Zo blijkt ook dat het aangaan van dergelijke gecombineerde overeenkomsten niet geheel zonder risico is.

Is een overheersend zorgelement voldoende?

Indien het zorgelement overheerst, is nog niet gezegd dat de huur ook eindigt wanneer de zorg eindigt. Een tweede aspect waar de rechter bij stilstaat is namelijk of beide overeenkomsten onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden. Of dat het geval is, wordt aan de hand van de volgende aspecten beoordeeld:

• Staat er in de overeenkomst(en) uitdrukkelijk aangegeven dat het in de overeenkomsten primair om de zorgverlening gaat?
• Staat er in de overeenkomst(en) aangegeven dat de huur of het gebruik van de woning afhankelijk is van het bieden van zorg? Met andere woorden: is er een duidelijke schriftelijke koppeling wonen en zorg?
• Is er in de overeenkomst opgenomen dat de huur eindigt zodra de zorg eindigt?
• Zijn de huurovereenkomst en de zorgovereenkomst op of rond dezelfde datum getekend?
• Zijn de huurovereenkomst en de zorgovereenkomst gesloten tussen dezelfde partijen?
• Was zorgverlening de primaire bedoeling van de overeenkomst toen partijen deze aangingen?
• Is in de zorgovereenkomst opgenomen dat de huurder verplicht is de zorg in de woonruimte exclusief af te nemen van de zorgaanbieder?
• Wordt het contact met een cliënt primair gelegd voor zorg, niet voor woonruimte?
• Wordt de cliënt aangeduid als cliënt of huurder?
• Staat de cliënt onder strikt toezicht van de zorgverleners?

Wanneer de overeenkomsten, ondanks een schriftelijke koppeling, niet onlosmakelijk verbonden zijn, worden de overeenkomsten los van elkaar beoordeeld. Dat houdt ook in dat de wettelijke huurbeschermingsbepalingen van toepassing blijven. Dat is ook zo indien de overeenkomsten onlosmakelijk verbonden zijn, maar het zorgelement niet overheersend is. Goed dus om alert te zijn op de verbondenheid én het overheersende zorgelement.

Aandachtspunten

Bij een goede koppeling tussen wonen en zorg én een overheersend zorgelement, is het alsnog van belang zorgvuldig te handelen.

In een eerder artikel bespraken wij een uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland, waaruit blijkt dat, alvorens toe wordt gekomen aan de vraag of de huur eindigt als de zorg eindigt, de opzegging van de zorgovereenkomst op zichzelf ook zorgvuldig en juist dient te gebeuren. In het geval van de uitspraak was sprake van een ongeldige opzegging, nu overlast van de cliënt niet (voldoende) kon worden bewezen. Ook uit andere rechtspraak blijkt dat het beëindigen van een zorgovereenkomst niet gemakkelijk is. De drempel daarvoor ligt hoog. Daarnaast is van belang schriftelijke vastlegging, bijvoorbeeld  bij overlast, en de regels die gelden bij incidenten, zoals het veroorzaken van overlast of grensoverschrijdend gedrag. Ook is van belang het aantoonbaar herhaaldelijk waarschuwen.

Het belang van een goede schriftelijke vastlegging van de koppeling is nog niet alles. Ook het vastleggen van overige afspraken is van belang. Dat wordt duidelijk in een uitspraak die uitviel in het nadeel van de zorgaanbieder. Er was hier wel een uitdrukkelijke koppeling tussen zorg en huur en de zorg was inmiddels geëindigd. Maar in de overeenkomst stond een opzegtermijn van zes maanden. Daar mocht de zorgaanbieder niet van afwijken, ook niet nu de zorg was geëindigd. De cliënt had dus het recht om nog een half jaar zonder zorg in de woning te verblijven.

Tot slot

In dit artikel stond centraal de koppeling tussen zorg- en huurovereenkomsten. Indien het zorgelement (zowel schriftelijk als feitelijk) overheerst en de overeenkomsten onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden, kan de cliënt geen aanspraak maken op huurbescherming. Of dat het geval is, is afhankelijk van veel aspecten en casuïstisch. Relevant is bijvoorbeeld de inhoud van de overeenkomst, de intentie van partijen en de samenhang tussen de overeenkomsten.

Indien sprake is van een juiste koppeling tussen wonen en zorg én het zorgelement  overheerst, dan eindigt de huurovereenkomst indien de zorgovereenkomst eindigt en moet de cliënt de woning verlaten. De zorgaanbieder heeft daarmee meer flexibiliteit bij het aanbieden van woonruimten aan cliënten.

Heeft u vragen over de koppeling van wonen en zorg, neem dan gerust contact met ons op.