Wonen en zorg: Huurconstructies in de zorg

In de zorg komen verschillende huurconstructies voor. In eerdere artikelen stonden wij reeds stil bij het scheiden van wonen en zorg en de vraag die daarbij komt kijken: is het huurrecht van toepassing? Een relevante samenhangende vraag is de kwalificatie van de huurconstructie en daarmee de vraag welk huurregime van toepassing is. In dit artikel gaan wij in op de verschillende huurconstructies die wij voorbij zien komen in de zorg.

Huurregimes

Allereerst staan wij kort stil bij de huurregimes, te weten:

1. Huur van woonruimte (7:233 Burgerlijk Wetboek (hierna: “BW”))
2. Huur van middenstandsbedrijfsruimte (7:290 BW) (betreft met name detailhandel en winkelruimte, deze categorie is voor het scheiden en wonen van zorg niet van toepassing)
3. Huur van overige bedrijfsruimte (7:230a)

De regimes zijn zeer verschillend. Zo kan het uitmaken welk regime van toepassing is voor de vraag wat de opzegmogelijkheden zijn van de huurrelatie. Het maakt daarom veel uit welk huurregime van toepassing is. Onderstaand gaan wij in op de verschillende huurconstructies en bijbehorende huurregimes.

Constructie 1: Zorginstelling is zowel verhuurder als zorgverlener

De eerste constructie is de zorginstelling die een woning verhuurt aan een cliënt én zorg levert aan de cliënt. In dat kader wordt een gecombineerde woonzorgovereenkomst of een afzonderlijke huur- en zorgovereenkomst gesloten.

Voor deze constructie geldt dat het uitgangspunt is dat het huurregime van woonruimte van toepassing is. Er is immers sprake van verhuur van woonruimte door een verhuurder (zorginstelling) aan een huurder (cliënt). Dit houdt in dat de verhuurder aanspreekpunt is voor de huurders, ook op het gebied van bijvoorbeeld overlast. Voor een zorginstelling komen er dus verschillende (administratieve) verplichtingen bij. Daarnaast krijgen zorginstellingen in deze situatie te maken met huurbescherming en wanbetaling. Ook krijgen ze te maken met vraagstukken als hoe de huurprijs wordt vastgesteld en welke kosten voor rekening van de cliënt kunnen komen. Een belangrijk aspect hierbij is de huurovereenkomst en het kiezen van de juiste bewoording daarvan.

Naast dit huurregime is sprake van een zorgovereenkomst. Het gaat dus om twee overeenkomsten, en twee andersluidende regimes ten aanzien van bijvoorbeeld beëindiging. In de rechtspraak hierover is uitgemaakt dat in beginsel beide regelingen van toepassing zijn. Wel geldt dat het huurregime niét van toepassing is indien in de gehele relatie tussen de zorginstelling en de cliënt het zorgelement duidelijk overheerst. Bij een (afdoende) koppeling van wonen en zorg stonden wij in dit artikel reeds stil.

Een juiste koppeling tussen wonen en zorg is aldus van belang om ervoor te zorgen dat het huurregime niet van toepassing is in deze constructie.

Constructie 2: Woningcorporatie als verhuurder, zorginstelling als onderverhuurder en cliënt als onderhuurder

In deze veelvoorkomende constructie verhuurt de woningcorporatie aan een zorginstelling, die op haar beurt de woning onderverhuurt aan een cliënt.

In dit geval is op de overeenkomst tussen de woningcorporatie en de zorginstelling het regime van huur van overige bedrijfsruimte van toepassing. Dit terwijl op de onderhuurovereenkomst een ander regime van toepassing is gelet op het aard van de verhuur. Het gaat daar namelijk om huur van woonruimte. In de jurisprudentie is uitgemaakt dat dit een onwenselijke situatie is: twee verschillende regimes. Om die reden is door de Hoge Raad in het arrest Zonshofje I geoordeeld – en is het al geruime tijd vaste jurisprudentie – dat als de zorginstelling met toestemming van de woningcorporatie doorverhuurt aan cliënten, de hoofdovereenkomst tussen de woningcorporatie en de zorginstelling van kleur verschiet en eveneens wordt beheerst door het huurregime voor woonruimte. Alleen in bijzondere omstandigheden blijft het woonruimteregime buiten toepassing.

Indien de onderhuurovereenkomst betrekking heeft op zowel wonen als zorg, moet voor de kwalificatie van die overeenkomst worden gekeken naar welk element overheerst. Voor zover het huurelement overheerst, is het huurregime van woonruimte van toepassing (zo ook op de overeenkomst tussen de zorginstelling en woningcorporatie). Indien het zorgelement overheerst, blijft het huurrecht buiten toepassing in de verhouding tussen de zorginstelling en de cliënt. Dit werkt ook door in relatie naar de woningcorporatie, daar zullen ‘gewoon’ de regels ten aanzien huur van overige bedrijfsruimte van toepassing zijn. Let op: als zowel woonruimte als algemene ruimten worden verhuurd aan de zorginstelling kan toch sprake zijn van deels huur van overige bedrijfsruimte.

Gelet op het voorgaande is het goed om in huurovereenkomsten goed te omschrijven wie de doelgroep is die in het gehuurde zal gaan wonen. Dit omdat de kwalificatie van deze overeenkomst belangrijk is voor de duiding van het huurregime voor de overeenkomst tussen de woningcorporatie en de zorginstelling.

Constructie 3: Woningcorporatie als verhuurder en zorginstelling als zorgverlener

In deze laatste constructie is sprake van twee verschillende contractspartijen. De woningcorporatie treedt op als verhuurder richting cliënten. De zorginstelling levert vervolgens zorg aan de cliënten.

Er is in feite sprake van twee verschillende verhoudingen, die los van elkaar bestaan. Het gaat in dit geval om huur van woonruimte in de relatie tussen de woningcorporatie en de cliënt. Doorgaans bedingen woningcorporaties bij cliënten dat zij de woning huren onder de voorwaarde dat zorg wordt afgenomen van de zorginstelling in kwestie. In deze situatie kan sprake zijn van een koppelbeding, waarmee een onlosmakelijke samenhang wordt bedongen tussen de huur- en de zorgovereenkomst. Dit om ervoor te zorgen dat de regels ten aanzien van huurbescherming buiten toepassing blijven.

Tot slot

Gebleken is dat het van belang is na te gaan welke huurconstructie wordt gehanteerd, om te kunnen bezien welk huurregime zich voordoet. Als het gaat om het koppelen van wonen en zorg, is het van belang na te gaan of het zorgelement overheerst, opdat de beëindigingsregels uit het huurrecht buiten toepassing blijven. Het is van belang de huurovereenkomsten daarop goed in te richten.