Huurrecht regime bij een woon-zorgcomplex

In het artikel ‘Wel of geen huurbescherming bij combinatie huur en zorg’  hebben wij onlangs beschreven dat de vraag welk huurrecht regime van toepassing is bij zorgcomplexen genuanceerd ligt en dat het hierbij zaak is om de huurovereenkomsten zo goed mogelijk in te richten. Een recente uitspraak van Rechtbank Zeeland – West-Brabant d.d. 29 oktober 2014 bevestigt het belang van het duidelijk vastleggen van de bedoeling van partijen bij het aangaan van een huurovereenkomst. Zeker in de situatie van zorginstellingen waar sprake is van zowel een woonelement als een zorgelement.

De feiten

Eiseres in deze zaak is een zorginstelling gericht op de begeleiding van patiënten met een psychische beperking, of psychiatrische problematiek. Naast het verlenen van zorg biedt zij ook woonbegeleiding aan patiënten met een indicatiebesluit van het Centrum Indicatiestelling Zorg (CIZ) of Bureau Jeugdzorg.

Het gehuurde complex werd door de verhurende eigenaar verbouwd ten behoeve van de hurende zorginstelling en partijen sloten een tweetal huurovereenkomsten, een ‘huurovereenkomst kantoorruimte’ voor een gedeelte van het complex en een ‘huurovereenkomst woonruimte’ voor een gedeelte van het complex.

Jaren later wendde de zorginstelling zich tot de huurcommissie met het standpunt dat voor de woonruimten op basis van het woningwaarderingsstelsel de huur verlaagd diende te worden. De huurcommissie was echter van oordeel dat het gebruik van woonruimte met kantoorruimte in combinatie met het verlenen van zorg, buiten de werking van het woonruimtehuurrecht valt. Zij verklaarde de zorginstelling niet-ontvankelijk in haar verzoek waarna de zorginstelling zich tot de rechter wendde.

De beoordeling van de kantonrechter

De rechtbank sector kanton stelt voorop dat voor de beantwoording van de vraag welk huurregime van toepassing is, beslissend is hetgeen partijen omtrent het gebruik van het gehuurde voor ogen heeft gestaan.

In dit kader acht de rechtbank het volgende van belang: het feit dat het gehuurde geheel naar de gebruikswensen van de instelling is verbouwd; dat het gehuurde daadwerkelijk wordt gebruikt conform de doelstelling van de zorginstelling, namelijk onderdak en begeleiding bieden aan personen met een CIZ-indicatie; dat de verschillende ruimtes van het complex functioneel met elkaar verbonden zijn; en dat partijen een huurprijs per vierkante meter zijn overeengekomen zonder onderscheid te maken tussen kantoorruimte en woonruimte.

Voorts is van belang dat partijen niet de bedoeling hadden de woonruimten aan anderen dan cliënten van de instelling te verhuren. Het ging hier exclusief om verhuur aan een instelling in het kader van begeleid wonen.

Geoordeeld werd dat het gehuurde als een samenhangend woon-zorgcomplex is te beschouwen, dat als één geheel aan eiseres is verhuurd waarbij het feit dat partijen twee huurovereenkomsten hebben gesloten dit niet anders maakt. Temeer nu de algemene bepalingen uit de twee overeenkomsten niet strijdig zijn met het beoogde gebruik. De kantonrechter concludeert dat het huurrechtregime van woonruimte niet van toepassing is en wijst de vordering af.

Indien partijen het woonruimte huurrechtregime van toepassing willen hebben op een huurovereenkomst zal dit goed moeten worden vastgelegd.