Veelgestelde vragen over corona en huur

1. Moet ik de huur van de door mij gehuurde (praktijk)ruimte blijven betalen?
2. Indien ik de door mij gehuurde (praktijk) ruimte niet kan gebruiken, levert dit dan een gebrek op in de zin van artikel 7:204 BW ?
3. Kan de verhuurder van mij als huurder preventieve maatregelen verlangen?
4. Kan ik als huurder een beroep doen op “onvoorziene omstandigheden” (6:258 BW) en zo een huurprijsverlaging afdwingen?
5. Kan ik de huurovereenkomst ontbinden als ik de door mij gehuurde ruimte niet kan gebruiken?
6. Ik kan het door mij gehuurde niet zelf gebruiken. Mag ik een ander gebruik laten maken van het door mij gehuurde?
7. Ben ik een boete verschuldigd als ik de exploitatieverplichting zoals deze is opgenomen in de huurovereenkomst niet nakom?

1. Moet ik de huur van de door mij gehuurde (praktijk)ruimte blijven betalen?

Op basis van de standaard huurovereenkomsten geldt over het algemeen dat de huurbetalingsverplichting blijft gelden. Echter, het kan zijn dat het gehuurde ten gevolge van overheidsmaatregelen niet gebruikt kan worden en dit een gebrek is waardoor huurbetaling wordt opgeschort. Dit hangt af van de huurvoorwaarden. Dus goed checken. Bovendien staat vragen vrij, er is immers sprake van een uitzonderlijke situatie. Wij zien situaties waarin verhuurders begrip opbrengen en de huur tijdelijk verlagen of uitstel van betaling geven.

2. Indien ik de door mij gehuurde (praktijk) ruimte niet kan gebruiken, levert dit dan een gebrek op in de zin van artikel 7:204 BW ?

In artikel 7:204 BW staat staat:

“Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft”

Betoogd kan worden dat voor zover sprake is van het verplicht sluiten / gesloten houden van de praktijkruimte, het genot van het gehuurde gemist wordt. In de situatie dat deze maatregel van overheidswege wordt opgelegd, is sluiting naar verwachting niet aan de huurder toe te rekenen. Voor die situatie kan betoogd worden dat sprake is van een niet aan huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor aan de definitie van een gebrek voldaan kan zijn. Hieromtrent zal echter naar verwachting door de rechtspraak meer duidelijkheid over verkregen worden. Is er sprake van een gebrek dan zou er een huurprijsvermindering gevraagd/gevorderd kunnen worden, tenzij dit contractueel is uitgesloten.

3. Kan de verhuurder van mij als huurder preventieve maatregelen verlangen?

Een verhuurder kan van een huurder preventieve maatregelen verlangen als dat nodig is. Partijen dienen zich te gedragen als “goed huurder” en “goed verhuurder”. Verspreiding van het corona virus moet worden voorkomen.  Van zowel verhuurders als huurders kan verlangd worden dat zij passende maatregelen treffen en elkaar van deze maatregelen op de hoogte houden.

4. Kan ik als huurder een beroep doen op “onvoorziene omstandigheden” (6:258 BW) en zo een huurprijsverlaging afdwingen?

De economische gevolgen van de corona crisis zijn zéér ernstig. Dat een corona crisis zou ontstaan zal naar verwachting niet voorzienbaar geweest ten tijde van het sluiten van de overeenkomst en daarvoor zal er in de overeenkomst vaak geen regeling opgenomen zijn. Een succesvol beroep op “onvoorziene omstandigheden” zou dan mogelijk kunnen zijn. In geval van een geslaagd beroep kan de rechter de huurovereenkomst wijzigen. Een voorbeeld van een wijziging zou een verlaging van de huurprijs kunnen zijn.

5. Kan ik de huurovereenkomst ontbinden als ik de door mij gehuurde ruimte niet kan gebruiken?

In geval van een geslaagd beroep op onvoorziene omstandigheden kan de rechter een huurovereenkomst ontbinden. Een andere optie kan een beroep op artikel 7:210 BW zijn, waarin is bepaald dat, indien sprake is van een gebrek, dat door de verhuurder niet hoeft te worden verholpen en het genot dat de huurder mocht verwachten geheel onmogelijk maakt, zowel de huurder als de verhuurder bevoegd zijn de huurovereenkomst te ontbinden.

Dus goed de huurovereenkomst doorlezen samen met de algemene bepalingen. Kijk daarbij ook goed of er algemene bepalingen zijn overeengekomen, bijvoorbeeld over rampen, die gevolgen kunnen hebben voor de stelling dat de corona crisis een onvoorziene omstandigheid was. De bewijslast bij onvoorziene omstandigheden is erg zwaar. Indien het niet mogelijk is de vereiste bewijzen te leveren om een beroep te kunnen doen op onvoorziene omstandigheden, dan moet wel in het achterhoofd gehouden worden dat het een uitzonderlijke situatie is, waardoor een beroep op redelijkheid en billijkheid zo maar zou kunnen slagen. Deze onzekerheid over wat een rechter daarvan vindt betekent kan er aan bijdragen dat het voor beide partijen wenselijk is een overleg een redelijke oplossing in der minne tot stand te brengen.

6. Ik kan het door mij gehuurde niet zelf gebruiken. Mag ik een ander gebruik laten maken van het door mij gehuurde?

In de huurovereenkomsten die zijn gebaseerd op de ROZ-modellen is bepaald dat het niet is toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in huur, onderhuur of gebruik af te staan zonder voorafgaande toestemming van de verhuurder. Het is dus van belang om de huurovereenkomst goed te bekijken.

7. Ben ik een boete verschuldigd als ik de exploitatieverplichting zoals deze is opgenomen in de huurovereenkomst niet nakom?

Deze verplichting houdt in dat u als huurder verplicht bent het gehuurde gedurende de looptijd van de overeenkomst “daadwerkelijk en zelf” te gebruiken. In de huurovereenkomsten die zijn gebaseerd op de ROZ-modellen is een boetebepaling opgenomen ingeval van schending van deze exploitatieplicht. Indien overmacht wordt aangenomen kan de verhuurder geen nakoming van de exploitatieverplichting vorderen. In dat geval kan de verhuurder ook geen aanspraak maken op de contractuele boete. Er zijn echter huurovereenkomsten die bepalen dat ook in geval van overmacht er een boete verschuldigd is indien de exploitatieverplichting niet wordt nagekomen. De rechter heeft wel de bevoegdheid om een dergelijke boete te matigen. Kijk dus goed in de huurovereenkomst wat er is bepaald ten aanzien van de exploitatieverplichting en boetes.

  • Meld u nu aan voor onze nieuwsbrief!
    Wilt u op de hoogte worden gehouden van de laatste ontwikkelingen en veranderingen op juridisch gebied? Via onze nieuwsbrief krijgt u automatisch de laatste nieuwtjes via de e-mail toegestuurd.
  • Inschrijven nieuwsbrief